21.07.2014 принят Федеральный Закон №217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму помещений жилищного фонда социального использования». В результате этих изменений в Жилищный кодекс РФ у лиц, не являющихся малоимущими, однако, с доходом, не предоставляющим возможности покупки жилья за счет личных сбережений или в кредит, появилась возможность найма жилья в наемных домах.

Статья 91.16 ЖК РФ устанавливает, что предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Основанием для пользования и владения недвижимостью в наемном доме является договор найма жилого помещения. Выделяют два типа наемного жилья: наемные дома социального типа и наемные дома коммерческого типа.

Закон №217-ФЗ внес соответствующие изменения и в Федеральный Закон №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»( далее Закон о регистрации), дополнив его статьями 23.1 и 23.2.

Статья 23.1  Закона о регистрации устанавливает порядок государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, а так же порядок государственной регистрации прекращения найма жилого помещения.

Государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом осуществляется по заявлению лица, принявшего решение об установлении цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или по заявлению сторон договора, установившего эту цель использования здания.

В случае, если ограничение (обременение) права установлено договором с органом государственной власти или органом местного самоуправления, заявление о государственной регистрации указанного ограничения (обременения) вправе подать эти органы или лицо, заключившее данный договор с органом. При этом такое заявление подается в регистрирующий орган, не позднее чем в течение одного месяца со дня принятия решения или заключения договора. В случае, если в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о том, что земельный участок был предоставлен для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования одновременно без заявления осуществляется государственная регистрация указанного ограничения (обременения) права собственности на все такие помещения или на такой жилой дом, расположенный на этом земельном участке.

Внесение изменений в сведения, содержащиеся в ГРП, государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) прав осуществляются в том же порядке, что и регистрация ограничения (обременения). Не допускаются внесение изменений в сведения ЕГРП и прекращение указанного ограничения (обременения) прав, если в отношении права собственности хотя бы на одно из жилых помещений в  наемном доме или на такой жилой дом зарегистрирован наем жилого помещения. Так же если в ЕГРП внесены сведения об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимости и об ипотеке таких объектов или прав на них, государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) прав на такие объекты недвижимости осуществляется на основании судебного решения.

Учитывая действующую в настоящее время структуру записей ЕГРП, запись о данном ограничении (обремени) права собственности вносится в подраздел III-6 разделов ЕГРП, открытых на каждое из помещений в наемном доме, или раздела ЕГРП, открытого на жилой дом, являющимся наемным домом. При этом  указывается цель использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, для наемного дома социального использования также указываются минимальная доля жилых помещений, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в таком доме и минимальная доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в таком доме в случае, если указанные доли установлены решением или договором, предусматривающими установление цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или изменение цели использования здания в качестве наемного дома коммерческого использования на использование такого здания в качестве наемного дома социального использования.

Статья 23.2. Закона о регистрации устанавливает особенности государственной регистрации прав собственности на помещения в наемном доме

заявление и документы для государственной регистрации прав собственности одного лица на все помещения в наемном доме представляются одновременно, государственная регистрация прав собственности одного лица на все такие помещения осуществляется одновременно.

при государственной регистрации перехода прав собственности к одному лицу на все помещения в наемном доме заявление и документы для государственной регистрации прав собственности на все такие помещения представляются одновременно, государственная регистрация перехода прав собственности к одному лицу на все такие помещения осуществляется одновременно.

государственная регистрация перехода права собственности на отдельное помещение в наемном доме осуществляется при условии государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) такого права в порядке установленном ст. 23.1 Закона о регистрации.

Государственная регистрация проводится в общий десятидневный срок.